Avec Mathilde, on s’est posé la question il y a deux ans, juste après la naissance d’Arthur : c’est quoi, exactement, la capacité d’emprunt pour un couple quand l’un est en CDI et l’autre en freelance ? La banque ne fait pas la moyenne de vos deux salaires et elle n’additionne pas non plus bêtement vos fiches de paie. Le calcul est plus tordu que ça.
Ce que les établissements regardent vraiment, c’est votre taux d’endettement combiné, votre reste à vivre après remboursement, et la stabilité de chaque revenu. Un enfant à charge comme Arthur réduit mécaniquement ce reste à vivre, ce qui change le montant que vous pouvez obtenir, parfois de 15 à 23 % selon les profils. Pas rien.
Sauf que beaucoup de couples passent à côté d’un vrai levier : comprendre comment les banques pondèrent les revenus inégaux. Bref, si vous êtes dans une situation mixte, vous n’avez pas les mêmes règles du jeu qu’un couple de deux salariés en CDI identiques. Et ça, ça change tout.
Cinq choses à savoir avant votre rendez-vous.
- Le taux d’endettement à 35 % ne suffit pas, le reste à vivre compte autant.
- Un revenu freelance est souvent retenu à 70 % seulement par les banques.
- Chaque enfant à charge réduit le plafond empruntable de 25 000 à 35 000 €.
- L’apport personnel améliore concrètement le dossier, même si les revenus sont limités.
- La durée du prêt est un levier direct sur le salaire minimum requis.
Comment les banques calculent vraiment la capacité d’emprunt d’un couple
Le calcul n’est pas compliqué sur le papier. Mais dans la pratique, c’est une autre histoire, et la plupart des couples arrivent en rendez-vous bancaire sans vraiment savoir comment les chiffres vont s’assembler.
Le taux d’endettement à 35 % : la règle de base
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé la règle : vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels combinés, assurance emprunteur incluse. C’est la limite officielle. Sauf que les banques ne s’arrêtent pas là. Elles regardent aussi ce qu’il reste une fois que vous avez tout payé. Ce « reste à vivre » est scruté de près, surtout quand vous avez un enfant comme Arthur à charge.
Concrètement, si Mathilde et moi gagnons ensemble 5 000 € nets par mois, la mensualité maximale autorisée tourne autour de 1 750 €. Pas un euro de plus selon le cadre réglementaire. Mais certains établissements serrent encore davantage selon le nombre de personnes dans le foyer.
- 35 % de taux d’endettement maximum, assurance comprise
- Le reste à vivre est évalué par tête, enfants inclus
- Certaines banques appliquent des seuils internes plus stricts
Selon les données de mars 2026, 61 % des refus de crédit immobilier pour les couples avec enfant(s) sont liés à un reste à vivre insuffisant, et non à un dépassement du taux d’endettement. La capacité d’emprunt pour un couple ne se résume donc jamais à un seul chiffre.
Ce que la banque fait vraiment avec vos deux salaires
Elle ne les additionne pas bêtement. Elle les qualifie. Un CDI passe à 100 % de sa valeur déclarée. Un revenu freelance ou auto-entrepreneur, lui, est souvent retenu à hauteur de 70 % seulement, parfois moins, parce que la banque intègre une marge de risque sur la stabilité de ce revenu. Et ça, franchement, c’est rarement dit clairement en agence.
D’ailleurs, si l’un des deux co-emprunteurs présente moins de 3 ans d’ancienneté en tant qu’indépendant, certains établissements n’intègrent tout simplement pas ce revenu dans le calcul. Pas de prise en compte partielle. Zéro. C’est là que ça coince pour beaucoup de couples en situation mixte.
Ce que votre situation personnelle change au montant que vous pouvez obtenir
Le profil de votre foyer pèse autant que vos revenus bruts. Statut marital, enfants, type de contrat : chaque élément modifie le calcul d’une façon que les simulateurs en ligne ne capturent pas toujours fidèlement.
Marié, pacsé, en concubinage : est-ce que ça change vraiment quelque chose ?
La réponse courte : oui, un peu, mais moins qu’on ne le croit. Le régime matrimonial ou le statut PACS n’ouvre pas de droits supplémentaires sur le montant empruntable. Ce qui change, c’est la solidarité juridique entre les emprunteurs. En cas de défaillance d’un co-emprunteur, la banque peut se retourner vers l’autre, et cette garantie la rassure. Les couples mariés ou pacsés ont donc parfois un léger avantage sur les concubins, pas sur le montant mais sur la confiance accordée par l’établissement.
En concubinage, les deux personnes restent co-emprunteurs solidaires si elles signent ensemble. Mais en cas de séparation, la situation juridique est nettement plus complexe. Certaines banques le savent et le pondèrent dans leur analyse de risque. Ce n’est pas officiel. Mais c’est réel. Pour sécuriser votre projet sur le long terme, certains couples pensent aussi à mutuelle familiale adaptée pour protéger le foyer en cas de coup dur.
L’impact d’un enfant à charge sur la capacité d’emprunt
Arthur, 5 ans, réduit notre capacité d’emprunt. Ce n’est pas une opinion, c’est mécanique. Chaque enfant à charge diminue le reste à vivre théorique du foyer, et les banques appliquent un barème interne pour ça (souvent entre 250 et 400 € par enfant selon les établissements, ce qui, soit dit en passant, est rarement affiché clairement).
Résultat concret : un couple sans enfant avec 4 500 € de revenus nets peut prétendre à une mensualité maximale de 1 575 €. Le même couple avec un enfant à charge peut voir ce plafond ramené à 1 380 ou 1 420 € selon la banque. Sur 20 ans, l’écart de montant empruntable peut atteindre 25 000 à 35 000 €. Pas anodin.
- Un enfant à charge réduit le reste à vivre accepté par la banque
- L’impact varie selon les établissements, entre 250 et 400 € par enfant
En janvier 2026, une étude interne de courtage immobilier estimait que la capacité d’emprunt pour un couple avec un enfant était en moyenne inférieure de 18 % à celle d’un couple sans enfant, à revenus identiques.
Simuler votre capacité d’emprunt à deux avec des exemples chiffrés concrets
Voilà ce que j’aurais aimé trouver avant notre premier rendez-vous bancaire : des exemples vrais, avec des chiffres qui ressemblent à la vie réelle, pas à des cas d’école parfaitement symétriques.
Exemple 1 : un CDI et un revenu variable, avec un enfant
Prenons un cas proche du nôtre. Mathilde est en CDI à 2 400 € nets par mois. Moi, à l’époque, j’avais un revenu freelance moyen de 1 800 € nets sur 3 ans. La banque a retenu 100 % du salaire de Mathilde et 70 % du mien, soit 1 260 €. Revenu combiné retenu : 3 660 €. Avec Arthur à charge, le reste à vivre exigé grimpait à environ 1 400 € minimum par mois selon l’établissement consulté.
Mensualité maximale possible : 35 % de 3 660 € = 1 281 €. Mais après déduction du reste à vivre imposé, certaines banques ramenaient le plafond réel à 1 100 €. Sur 20 ans, à un taux d’intérêt autour de 3,5 %, ça représentait environ 185 000 à 190 000 € empruntables. Pas 220 000 € comme on l’espérait au départ.
L’apport personnel change tout ici. Avec 30 000 € d’apport (constitué notamment via un livret A ou assurance vie ou d’autres placements), le montant total du projet peut atteindre 215 à 220 000 €, tout en réduisant la mensualité et donc en améliorant le dossier. C’est souvent la variable que les couples sous-estiment le plus.
Exemple 2 : deux CDI, revenus inégaux, et le calcul du salaire minimum pour 300 000 €
Deux salariés en CDI, c’est le profil le mieux traité par les banques. Mais « mieux traité » ne veut pas dire sans contrainte. Si l’un gagne 2 000 € et l’autre 3 200 €, le revenu combiné retenu est de 5 200 €. Mensualité max à 35 % : 1 820 €. Sur 20 ans, ça permet d’emprunter environ 265 000 à 275 000 €, assurance comprise.
Pour atteindre 300 000 €, les chiffres sont clairs. Sur 20 ans, il faut environ 3 900 à 4 100 € de revenus nets combinés retenus par la banque, soit une mensualité autour de 1 750 €. Sur 25 ans, ce seuil descend à 3 200 € environ. Bref, la durée du prêt est un levier souvent négligé dans la simulation.
Une question que beaucoup de parents se posent aussi : les allocations familiales comptent-elles dans les revenus ? La réponse varie selon les banques. Certaines les intègrent partiellement, d’autres pas du tout, parce qu’elles sont considérées comme non pérennes sur la durée totale d’un crédit immobilier à 20 ou 25 ans. Pour les familles qui anticipent cet aspect dès le départ, penser à investir pour son bébé peut aussi renforcer l’apport global et donc améliorer le dossier bancaire à terme.
Selon les simulations de janvier 2026, un couple avec deux enfants à charge doit présenter un revenu net combiné d’au moins 5 300 € pour emprunter 300 000 € sur 20 ans et respecter à la fois le taux d’endettement à 35 % et le reste à vivre exigé. La capacité d’emprunt pour un couple avec enfants est donc structurellement différente de celle d’un foyer sans charge.
Ce que les banques retiennent vraiment selon votre profil
Trois profils types, les mêmes revenus bruts, des résultats très différents selon la banque.
| Profil du couple | Revenus retenus par la banque | Enfants à charge | Mensualité max réelle | Montant empruntable estimé (20 ans) |
|---|---|---|---|---|
| 2 CDI, revenus égaux | 5 200 € nets | 0 | 1 820 € | 265 000 à 275 000 € |
| 2 CDI, revenus inégaux | 5 200 € nets | 1 | 1 550 à 1 620 € | 225 000 à 240 000 € |
| 1 CDI + 1 freelance (3 ans ancienneté) | 3 660 € retenus | 1 | 1 100 à 1 280 € | 185 000 à 190 000 € |
| 1 CDI + 1 freelance (moins de 3 ans) | 2 400 € retenus (freelance exclu) | 1 | 840 € | 120 000 à 130 000 € |
| 2 CDI, deux enfants à charge | 5 300 € nets minimum requis | 2 | 1 680 à 1 750 € | Autour de 300 000 € (limite haute) |
Et si vous passiez par une SCI pour emprunter plus ?
Dougs Compta détaille les calculs concrets. Un bon complément si votre projet dépasse le simple crédit en couple.
Ce que ce calcul change vraiment pour votre projet
La capacité d’emprunt pour un couple en situation mixte, c’est rarement le chiffre que vous espériez. Pas parce que votre dossier est mauvais, mais parce que les banques pondèrent chaque revenu, intègrent chaque enfant à charge dans le reste à vivre, et appliquent des règles internes que personne ne vous explique spontanément en agence. Arthur nous a coûté 25 000 € d’emprunt. Ça méritait d’être dit clairement.
Comprendre ça avant le rendez-vous, c’est ce qui change tout. Pas après. Vous pouvez ajuster votre apport, choisir une durée plus longue, ou simplement négocier avec les bons arguments sur la table.
La vraie question, au fond : est-ce que votre banque vous a déjà expliqué comment elle pondère votre taux d’endettement selon votre profil exact, ou elle a juste sorti un chiffre ?
Ce que vous n’avez peut-être pas trouvé dans l’article
Les allocations familiales sont-elles prises en compte par la banque pour calculer la capacité d’emprunt ?
Ça dépend vraiment de l’établissement. Certaines banques les intègrent partiellement, d’autres les ignorent complètement, parce qu’elles considèrent ces revenus comme non pérennes sur 20 ou 25 ans. Bref, ne les comptez pas dans votre simulation personnelle. Mieux vaut avoir une bonne surprise qu’un dossier mal calibré.
Quel salaire net minimum à deux pour emprunter 200 000 euros avec un enfant à charge ?
Avec un enfant à charge, les banques imposent un reste à vivre plus élevé. Résultat : il faut viser environ 3 300 à 3 500 € de revenus nets combinés retenus pour emprunter 200 000 € sur 20 ans. Sauf que si l’un des deux est indépendant, son revenu est réduit à 70 %, donc le salaire brut réel doit être plus élevé.
Le statut marié, pacsé ou en concubinage change-t-il vraiment l’accès au crédit immobilier ?
Sur le montant empruntable, non. Pas de différence mécanique. Mais les couples mariés ou pacsés rassurent davantage les banques sur la solidarité juridique entre co-emprunteurs. En concubinage, vous restez solidaires si vous signez ensemble, sauf que la gestion d’une séparation est bien plus complexe et certains établissements le pondèrent discrètement.
